房企金融梦变奏曲

发布日期:2019-05-27

    近日,一则“万达向绿城出让保险业务”的新闻引发市场对房企在金融业布局的关注。

      随着万达网络科技集团从万达金融集团中独立分拆,仅留下新万达金融集团保险、投资等传统金融业务,以及原万达金融集团管理层的“出走”、飞凡的“谢幕”,再到如今保险业务的让渡,市场一面唏嘘万达金融板块的发展似乎与王健林最初的愿景越来越远,一面诧异于万达庞大的地产业务下着的“金融王国”。

    

    

    

    

    

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    图片来源:图虫创意

    

      事实上,房地产企业涉足金融领域,是近年来房地产企业追求多元化发展中较为重要的布局之一。

      过去近十年间,泛海、恒大、绿地、华润置地、万科、万达、泰禾、龙湖、宝能等房企均出现金融化趋势,参股或控股银行、保险、证券、信托、公募基金、互联网金融等成了房企们实现金融梦的常规途径。

      有房企内部人士对《国际金融报》记者直言,布局金融领域,除了追求多元化发展之外,还有一个很重要的原因在于增加融资渠道。

      同策资管发布的《房企大金融布局全样本研究及转型趋势》中曾将典型房企转型金融的模式大体上分为了五类。

      其中,泛海是以金融为第一主业的房企代表,荣盛发展(002146股吧)和恒大则扛起了金融业务为主业之一的大旗,以金融业为副业的有保利地产(600048股吧)和泰禾,世茂则是金融业为房企转型工具的代表,而引入资本投资当属碧桂园。

      构建庞大而牢固的金融帝国是很多开发商的梦想,虽愿景一致,但发展结果千差万别。有低调潜行恐高声言梦者,有相继卖出逐渐瓦解者,有家大业大乐享收获者,亦有布局多但未成气候者……

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      泛海成房企金融航母

      在房企这个细分领域,以中国泛海控股(000046股吧)集团有限公司(下称“泛海集团”)为核心主体的泛海系在创始人卢志强的掌舵下于金融市场不断低调潜行。

      30多年前弃官下海,纵横彼时风头正劲的房地产业完成原始资本积累,卢志强一手搭建的泛海系此后通过一系列令人眼花缭乱的资本运作,先后成为民生银行、郑州银行、民生证券、民生信托、亚太财产、民生期货、民生典当、民生保险等金融机构的股东,并将保险、银行、证券、信托、典当、融资担保等多张金融牌照收入囊中。

      相较于其他房企在金融板块的浅尝辄止,抑或是仅将金融作为副业,卢志强麾下的泛海集团的主业早已由地产全面转向了金融。

      1996年,中国第一家由民营企业投资入股的商业银行——中国民生银行(600016股吧)正式成立,泛海集团为59位创始股东之一,占股6.52%。

      1999年,民生银行上市前夕,虽然刘永好的四川新希望农业股份有限公司(下称“新希望”)

    以9.99%的股权占比一跃成为民生银行的第一大股东,但有观点认为,以9.42%的股权位居二股东的泛海集团或已“暗度陈仓”,与分别持有民生银行7.96%、6.52%股权的中国船东互保协会(下称“中国船东”)及中国有色金属建设股份有限公司结盟。

      在业界看来,与“盟友”一同投资参股以谋求金融机构的实质话语权,并随后通过质押、担保、高位减持等方式充分发挥融资便利,最终用金融套现资产反哺实业曾是泛海系一贯的操作手法。

      事实上,在2006年卢志强顶替刘永好担任民生银行副董事长后,当年,据民生银行的年报披露,泛海系及其关联企业在民生银行的关联贷款达33.86亿元,占关联贷款比重79.9%。

      在卢志强的规划中,一家民生银行显然不够。

      2002年4月,泛海集团出资2.4亿元携手中国船东,以第一大股东的身份加入正值增资扩股的黄河证券(后更名为“民生证券”);同月,泛海系出资1.2亿元,参与发起设立中国第一家民营股份制寿险公司——民生人寿,并成为其并列第一大股东,持股比例为14.45%;同年11月,泛海系通过旗下多家企业参与投资海通证券(600837股吧)。这一年,泛海系还组建了民生典当、民生保险经纪公司。

    

    

    

    

    

    

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      此后,泛海集团继续受让并增资原山西物产期货(后更名为“民生期货”)、介入广西(楼盘)北部湾银行和中旅信托(后更名为“民生信托”)的重组。以上的种种动作都发生于集团层面,直至2014年,其对于金融领域的野心才在上市公司战略层面展现。

      2014年,作为泛海系的地产上市平台,泛海控股股份有限公司(下称“泛海控股”)表示,将转型至“房地产+金融+战略投资”三立并举的发展模式,以摆脱单纯对于房地产业务的依赖。一年后,卢志强亲自挂帅泛海控股,召集豪华金融班底,进一步向“金融全牌照”的目标进军。

      在将集团的金融资产装进上市公司平台的基础上,泛海控股还持续扩充金融版图。据悉,自2014年起,泛海控股在金融领域的动作包括收购民生证券、民生信托和亚太财险、收购香港上市公司时富金融服务集团有限公司、出资收购民安财险、申请设立亚太再保险、亚太互联网人寿等金融企业、通过民生金服控股搭建互联网金融业务、增持民生银行、申请私募投资金融牌照等。

      泛海控股的金融转型在2018年继续深入。

      2018年1月,泛海控股因筹划资产重大重组公告停牌,重组完成后,泛海控股将不再经营房地产业务。

      然而,3个月后,该计划因“重组有关条件尚不成熟”流产。泛海控股表示,终止筹划重组有部分原因是由于目前金融控股公司的监管办法未正式出台,关于金融控股公司的股权管理、财务指标、治理结构、风险控制等监管要求尚待进一步明确。

      截至2018年上半年,泛海控股房地产业务已从独占鳌头减弱至占当期营收总额的22.4%,来自信托、证券、保险业务的收入则分别占32.3%、11.3%和33.8%。上述三类金融业务中,只有信托可与房地产业务相以抗衡,证券及保险业务今年上半年毛利率均为负数。

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      “河北地王”金融纪事

      相较于卢志强的早早铺垫,被业内称为“河北地王”的荣盛发展对于金融板块的布局则要追溯到2010年。

      2010年,荣盛发展发起设立荣盛泰发(北京(楼盘))投资基金管理股份有限公司(下称“泰发基金”),4年后,经中国证券投资基金业协会批准,该基金成为全国前100家完成备案的私募基金管理公司之一。2017年年报显示,截至年底,泰发基金累计资产管理规模达到 286.06 亿元。

      2015年,荣盛发展的金融业务按下快进键。

      一场声势浩大的发布会拉开了荣盛发展转型的序幕,荣盛发展彼时在会上确立了“大地产、大健康、大金融”以及新型产业全面发展的“3+X”战略格局。荣盛发展坦言,此举是为了培育竞争新优势,强化盈利能力。2015年9月,荣盛发展还以3.93亿元认购河北银行2.67%的股份,但同年其净利润下降24.89%。

      2016年,荣盛发展的大金融板块初具雏形。

      当年8月,荣盛发展与海南(楼盘)省发展等九家股东共同设立了南华财险,以13.5%的持股比例成为其第二大股东。一个月后,荣盛发展又与上海(楼盘)景辉投资共同设立规模为10亿元的景林璟域基金,出资占比99%。2016年底,荣盛发展作为发起人,发起设立了辽宁振兴银行股份有限公司,其中荣盛中天实业有限公司为第一大股东,出资6亿元,持股30%。

      然而,金融板块的持续推进并非给荣盛发展的业绩带来显著提升。2018年半年报显示,房地产业依旧在荣盛发展的营收占比91.88%,物业服务、酒店经营、产业园区和其他行业的营收占比分别为1.6%、1.18%、1.77%、3.57%。金融业务的贡献似乎无迹可寻。

      对于房企频频在金融领域布局,易居智库研究总监严跃进表示,当前对于房企而言,布局金融业是大趋势,这和地产业务是相互挂钩的。

      不过,严跃进同时强调,房企布局金融业依然需要谨慎。虽然当前政策层面上有所放松,但仍然存在着调控风险。此外,企业要防范金融业务跟地产业务“纠缠不清”,因此房企进入后,需要注意金融业务的投入和投资方向。

    

    

    (责任编辑:常丹丹 HO016)